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       Bonjour chez vous (3)

Michel Leroux Multi-Logements

Bonjour à tous,

Il y a un bon moment que je ne vous ai pas écrit.  J'attendais pour ce faire la mise en ligne de mon nouveau site internet que j'espérais voir apparaitre à l'automne. Mais le processus de création a été beaucoup plus long que je ne l'avais cru.  Ça ne fait rien puisque le voici enfin et il n'est pas mal du tout!  C'est un bébé qui ira grandissant et qui se perfectionnera au fil de son évolution.  Une version anglaise suivra bientôt.

Je vous invite  à  en prendre connaissance. Vos commentaires sont les bienvenus.

Voici le lien: immeublearevenumontreal.ca

Merci et bien à vous,

Michel Leroux

Courtier immobilier agréé

Via Capitale du Mont-Royal

Calcul de rentabilité
 
Marché immobilier
 
Fondations

La mathématique immobilière

Vous êtes sans doute nombreux à utiliser le multiplicateur de revenu brut (MRB) quand vient le temps d'évaluer le prix de vente d'un immeuble.  C'est en général la première analyse qu'on fait, histoire de déterminer s'il vaut la peine de s'intéresser à une propriété en particulier.  

Lorsque la réponse est positive on passe en général au multiplicateur de revenu net (MRN).  Cette étape est plus compliquée du fait que les informations dont on dispose sont souvent partielles et ne permettent pas de se faire une idée précise de la situation.   Mais losqu'on y arrive et que le portrait est bon il y a lieu de plonger à fond:  CCD, TRI, TRC, TRE, TMO, TGA, PV; autant de ratios qui permettent d'avoir une bonne idée de ce qui nous attend financièrement lors de la première année d'exploitation d'une nouvelle acquisition. 

Pour être bien sûr de son coup il y a lieu ensuite de jeter un regard sur les quelques années qui suivront pour déterminer si le projet en vaux vraiment la chandelle.  Si c'est concluant alors ça y est, nous sommes fort possiblement devant une affaire très intéresante! 

Reste l'aspect technique du bâtiment qu'il faut étudier ainsi que la qualité de sa clientèle.  Ces deux éléments auront un impact certain sur les perspectives financières à moyen et long termes et sur le temps et l'énergie que le nouveau propriétaire devra consacrer à la gestion de l'immeuble.  Il y aura lieu de ne surtout pas les négliger.

Ça demande du temps tout ça, mais lorsqu'on sait qu'un immeuble à revenu peut générer un retour de l'ordre de 25 à 40% annuellement sur le montant initialement investi, il y a des ces efforts qui vaillent absolument la peine d'être déployés!

Marché ouvert et fermé

Il y a un courtier immobilier qui a fait une analyse de toutes les propriétés à revenu vendues au Québec l'an dernier. Il en ressort que 60% des ventes se sont faites hors marché, c'est à dire sans que la propriété n'ait été mise en marché par un courtier immobilier. L'information circule dans des cercles restreints, relations familiales, de travail ou professionnelles, et les ventes se cloncluent directement, sans intermédiaire.

L'étude démontre que les propriétés vendues de cette façon se vendent en moyenne 11% moins cher par logement que celles mises en marché par les courtiers. 11% d'un million de dollars représente un montant de $110,000. Si on en soustrait la commission immobilière totale moyenne et l'impôt sur le gain en capital supplémentaire à payer, c'est une perte nette pour le vendeur de 37,000$ pour chaque tranche d'un million de dollars sur le prix de vente.

Il y a bien quelques vendeurs qui y trouvent leur compte en évitant coûte que coûte une publicité qu'ils ne souhaitent pas. Mais il y a surtout beaucoup d'acheteurs qui y trouvent le leur en mettant la main sur des propriétés à des prix bien en deça de leur valeur marchande. C'est malheureux, surtout pour les propriétaires de longue date - souvent assez agés - qui voient le fruit du travail de plusieurs années passer entre les mains de parfaits inconnus.

L'absence de mise en marché joue presque toujours contre le vendeur puisqu'elle ne permet pas à la compétition de faire son oeuvre.  On peut avoir l'impression de faire une bonne affaire mais ça ne reste qu'une impression.  La statistique le démontre clairement.

Entretien - Fondations

Après la prévention des infiltrations d'eau, la deuxème grande priorité devrait être de s'assurer que le support du bâtiment soit solide et stable.  Une structure qui bouge ou qui n'est pas suffisamment forte pour supporter le poid de l'immeuble sans broncher additionnée de l'eau et de la neige qui s'y accumulent est un danger potentiel pour tous ceux qui y circulent.  

À Montréal, on trouve principalement des fondations faites de pierres ou de béton. Leur qualité dépendra souvent de leur période de construction puisque les matériaux n'ont pas toujours été d'aussi bonne qualité ni l'expertise de ceux qui les ont construite toujours aussi élevée.  La solidité et l'étanchéité sont ses deux principales qualités.

Il est important de savoir qu'une fondation doit pouvoir respirer de l'intérieur afin d'évacuer l'humidité qui s'en dégage.  Un espace d'un pouce doit en général être maintenu entre elle et tout matériau qui la recouvre.

Le sol sur lequel repose l'immeuble est aussi un élément important à considérer.  Le sol montéalais est constitué d'un tapis de glaise reposant sur le roc du Mont Royal qui s'élève vers son centre.  Il y a des endroits où la roche est à fleur de sol et d'autres où la glaise s'enfonce profondément.   Il y a des endroits où les bâtiments sont d'une stabilité sans faille et d'autres où c'est plutôt précaire, où ça tangue et ça menace.

Entre les deux, il y a toute une gamme de possibilités: De paix d'esprit la plus totale jusqu'à la catastrophe nerveuse et financière.  Il y a donc lieu de ne surtout pas négliger cette question lorsque vient le temps de choisir un immeuble.

Pour me rejoindre

michel@immeublearevenumontreal.ca

514-206-9850

facebook/michelleroux

VIA CAPITALE DU MONT-ROYAL

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514-597-2121