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(Le français suit)

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*Updated*

Rental Housing Development 
Parcel GB - 801 Connaught Drive

Parks Canada Approval Process

November 5, 2021

Over the past months, Parks Canada has received a number of comments related to the potential rental housing project on Parcel GB. We appreciate the questions and would like to take this opportunity to clarify some misconceptions and answer your questions.

Background
Affordable, comfortable housing is necessary to the long-term sustainability and vitality of the community of Jasper and its residents. In recent years, the Jasper Community Housing Corporation (JCHC) has been working on advancing the development of new housing in Jasper. Through extensive community consultations to determine community needs and best use of available land, the Connaught Drive parcels (GA, GB and GC) were identified as preferred locations for the development of additional housing to meet community demand.

In 2017, in an effort to get more housing into the community as swiftly as possible, Parks Canada and the JCHC agreed to enable Parcel GB to be released for potential development, with the conditions that the units be high density (more housing), and rentals only, not for purchase. Parks Canada began the process of advertising Parcel GB for purchase across Canada. In 2020, a developer entered into an agreement to lease Parcel GB; Parks Canada has been working with them since that time to get to the development permit stage.

To enable the development of new housing, Jasper Municipal Council approved a project to install municipal utility services in the area, including water, sewer and stormwater (deep services). Complete parcel servicing of other utilities (non-municipal), including gas and electricity, is also planned, so the parcel can be ready for development. This project is anticipated to be completed in November 2021; approximately half the cost will be borne by any projects that are constructed on the GB or GC parcels.

Review and approval by Parks Canada
In June 2021, the Planning and Development Advisory Committee (PDAC) advertised and held a public consultation meeting on the requested variances for the development of Parcel GB. Many members of the public, municipal representatives, and the builder were present and made comments.

The variances listed below were requested by the developer. After hearing from the developer and those in attendance at the meeting, PDAC recommended that the variances be accepted with some conditions. Parks Canada approved the proposed private development variances based on PDAC’s recommendations. To ensure the public has accurate information, we have explained below the details of each variance.

A.) Exceedance of maximum building height, as measured from grade level by 3.67 m. 
Building height is measured from where the grade meets the building. Although the proposed building technically exceeds the maximum height by 3.67 m, based on the slope of the lot, the roofline is actually at the same elevation of a 3-storey building when viewed at street level on Connaught Drive. This approach enabled the proponent to create a walkout basement level suitable for additional rental units that would not be visible from the street.

B.) A conditional reduction in parking stalls from 159 to 125.
This variance was granted with the condition that the developer work with the Municipality to identify opportunities to provide more parking stalls. The proponent reasoned the proximity of the apartments to the town’s central business district and services would attract residents with less need of a vehicle as has been done in many other communities. It is common in many municipalities to reduce parking requirements for developments close to downtown and in our community, active transportation will play an increasingly important role to help to resolve the housing crisis.

C.) Reduction to the size of the units from 90 m² to 76.38 m².
This variance was granted to enable an increase in the overall number of new housing units the development would deliver.

D.) The exceedance of maximum eave height by 3.45 m to 10.05 m.
This variance was granted for the same reasons as the maximum height variance described above in A.

Summary
The review and approval of the proposed variances on Parcel GB followed the established process and procedures set out by Parks Canada. This development will follow the Land Use Plan in all other respects, including the Architectural Motif Guidelines for the Town of Jasper. These approvals were for variances only and the project still needs to be granted development and building permits in order to proceed.

For more information, please visit the Realty and Municipal Services section on our website by clicking here. On this page, you can view upcoming public hearings of the Planning and Development Advisory Committee, notices of decision, and other announcements.

*Mise à jour*

Construction de logements locatifs
Parcelle GB - 801 Connaught Drive

Processus d'approbation de Parcs Canada

Le 5 novembre 2021

Dans les derniers mois, Parcs Canada a reçu un certain nombre de commentaires sur le projet de construction de logements locatifs envisagé pour la parcelle GB. Nous tenons compte de vos questions et désirons profiter de l’occasion pour dissiper certains malentendus et fournir des réponses à vos questions.

Contexte
La durabilité et la vitalité de la collectivité de Jasper, et le bien-être de ses résidents, passent par des logements abordables et confortables. Dans les dernières années, la Société d’habitation de Jasper (site Web en anglais seulement) a tenté de favoriser la construction de nouveaux logements dans la ville. Après de vastes consultations communautaires visant à établir les besoins de la collectivité et la meilleure façon d’utiliser les terrains vacants, on a choisi les parcelles situées sur Connaught Drive (GA, GB et GC) pour y aménager les logements supplémentaires qui permettraient de répondre à la demande.

En 2017, dans l’espoir d’offrir de nouveaux logements à la collectivité aussi rapidement que possible, Parcs Canada et la Société d’habitation de Jasper ont accepté de permettre la cession de la parcelle GB aux fins d’aménagement, à condition que l’ensemble soit à haute densité (davantage de logements) et que les unités soient uniquement offertes en location (et non mises en vente). Parcs Canada a lancé le processus pour faire connaître, partout au Canada, son intention de vendre la parcelle GB. En 2020, un promoteur a signé une entente pour la location à bail de la parcelle GB avec Parcs Canada, qui collabore avec l’entreprise depuis lors afin d’arriver à l’étape du permis d’aménagement.

Pour permettre la construction de nouveaux logements, le Conseil municipal de Jasper a approuvé un projet visant à installer les services publics municipaux dans le secteur, y compris l’approvisionnement en eau, les égouts et la collecte d’eaux pluviales (services souterrains). On compte également terminer le raccordement de la parcelle aux autres services (non municipaux), y compris le gaz et l’électricité, pour que le terrain soit prêt à être aménagé. Le projet devrait être terminé en novembre 2021; la moitié des coûts, environ, seront payés par tout projet qui sera réalisé sur les parcelles GB ou GC.

Examen et approbation par Parcs Canada
En juin 2021, le Comité consultatif sur l’urbanisme et l’aménagement a annoncé et tenu une réunion de consultation publique sur les dérogations à la réglementation demandées pour l’aménagement de la parcelle GB. De nombreux membres du public, représentants municipaux et représentants du promoteur étaient présents et ont fait leurs observations.

Les dérogations mentionnées ci-dessous ont été demandées par le promoteur. Après avoir entendu les observations du promoteur et d’autres intervenants, le Comité consultatif a recommandé que les dérogations soient acceptées, à certaines conditions. Parcs Canada a approuvé les dérogations à la réglementation sur les aménagements privés proposées à partir des recommandations du comité consultatif. Afin d’assurer que le public ait accès à des renseignements exacts, nous fournissons ci-dessous des explications détaillées au sujet de chacune des dérogations.

A) Dépassement de la hauteur de bâtiment maximale de 3,67 m à partir du niveau du sol
La hauteur de bâtiment est mesurée à partir du sol. Bien que le bâtiment proposé dépasse de 3,67 m, techniquement, la hauteur maximale, étant donné la pente du lot, la ligne de faîte est en réalité à la même hauteur que celle d’un bâtiment de trois étages depuis le niveau de la rue sur Connaught Drive. Cette approche a permis au promoteur de concevoir un sous-sol avec sortie pouvant abriter des logements supplémentaires qui ne seraient pas visibles de la rue.

B) Réduction conditionnelle du nombre de places de stationnement, de 159 à 125
Cette dérogation a été accordée à condition que le promoteur collabore avec la Municipalité afin de trouver des occasions d’offrir d’autres places de stationnement ailleurs. Le promoteur justifie cette dérogation par le fait que les appartements seront à proximité du secteur commercial central de la ville, et que les services attireront des résidents n’ayant pas nécessairement besoin d’un véhicule, comme on le voit dans de nombreuses autres collectivités. Les municipalités réduisent souvent le nombre de places de stationnement exigées pour les immeubles d’habitation situés près du centre-ville, et dans notre collectivité, le transport actif jouera un rôle de plus en plus important pour contribuer à résoudre la crise du logement.

C) Réduction de la taille des logements de 90 m2 à 76,38 m2
Cette dérogation a été accordée pour permettre l’augmentation du nombre total de nouvelles unités résidentielles construites par le promoteur.

D) Dépassement de la hauteur d’avant-toit maximale de 3,45 m à 10,05 m
Cette dérogation a été accordée pour la même raison que la dérogation relative au dépassement de la hauteur maximale, ci-dessus.

Résumé
L’examen et l’approbation des dérogations proposées pour la parcelle GB se sont déroulés dans le respect des processus et des procédures établis par Parcs Canada. Le promoteur respectera toutes les autres dispositions du Plan d’aménagement du territoire, y compris les Directives en matière de motif architectural pour la ville de Jasper. Ces approbations n’ont été approuvées que pour les dérogations et le permis d’aménagement et le permis de construction doivent être accordés avant que le projet puisse aller de l’avant.

Pour en savoir plus, visitez la section des Services de l’immobilier et des affaires municipales de notre site Web en cliquant ici. Sur cette page, vous pourrez voir les audiences publiques à venir du Comité consultatif sur l’urbanisme et l’aménagement, de même que les avis de décision et les annonces connexes.